– Какие изменения относимы к сфере деятельности Росреестра?
- Изменения внесены в статью 26 Федерального закона 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Речь идёт о введении новых оснований для приостановления учетно-регистрационных действий как в отношении земельных участков, так и в отношении зданий или сооружений, расположенных на них.
В частности, с 1 марта 2025 года регистрационные действия в отношении земельного участка не смогут быть выполнены, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о местоположении его границ. Также нельзя будет поставить на кадастровый учёт или оформить права на здание, сооружение или объект незавершенного строительства, расположенные на земельном участке без учтённых границ.
- Как узнать, существуют ли границы земельного участка в ЕГРН?
- Определить, установлены ли границы у земельного участка (в отношении которого уже осуществлен государственный кадастровый учет) или нет можно бесплатно онлайн с помощью сервиса «Портал пространственных данных Национальная система пространственных данных». Если границы установлены такой участок визуализируется на карте, если нет – сразу под кадастровым номером высвечивается выделенная фраза “без координат границ”
Кроме того, сведения о местоположении границ участка указываются в выписке из ЕГРН, которую можно получить как в электронном, так и в бумажном виде. Это можно сделать с использованием Единого портала госуслуг или в МФЦ.
- Кто проводит работы по установлению границ земельного участка?
- Внесение в ЕГРН сведений о границах земельного участка осуществляется на основании заявления об осуществлении государственного кадастрового учёта и межевого плана, которые правообладатель такого участка предоставляет в орган регистрации прав.
Межеванием занимаются кадастровые инженеры. Специалист выезжает на место и проводит необходимые замеры и расчеты.
- То есть, правообладатель может показать любой земельный участок и провести работы по межеванию?
- Нет, кадастровый инженер не сможет установить границы земельного участка так, как хочется собственнику. Для проведения работ потребуются документальные свидетельства, что участок выделен именно в этом месте и именно такой площади.
При уточнении границ участка потребуется выполнение мероприятий по согласованию уточненного местоположения границ со смежными земельными участками.
- Какие гарантии дают эти нововведения?
- Практика показывает, что именно отсутствие точно определенных границ является причиной большинства конфликтов между владельцами смежных земельных участков. К примеру, бывает, что собственник соседнего участка предъявляет претензии о захвате земли новым покупателем или наоборот. В этом случае начинаются долгие споры с соседями, и нередко приходиться обращаться в суд. А судебные разбирательства по вопросам установления границ участков - одни из самых сложных и длительных.
Кроме того, встречаются случаи, когда строительство капитальных объектов осуществляется без понимания реального местоположения границ участка. Это приводит к тому, что построенный объект оказывается расположен на чужом земельном участке или на участке, не предоставленном или не предназначенном для строительства.
Таким образом, закон обеспечивает гарантии прав новых правообладателей земельных участков, защищает их от возможных проблем с определением местоположения границ и от несанкционированного занятия участков.
- Какие изменения произошли по регистрации прав в отношении земельных участков, расположенных на территории Кавказских Минеральных Вод?
- В связи с принятием Федерального закона от 04.08.2023 № 469-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» вносится правовая определенность в отношении правового режима лечебно-оздоровительных местностей и курортов.
С учетом указанных положений Закона № 469-ФЗ, на земельные участки, расположенные в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, которые ранее были отнесены к особо охраняемым природным территориям, не распространяются ограничения оборотоспособности, предусмотренные статьей 27 Земельного кодекса российской Федерации.
Таким образом, при условии расположения земельного участка в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов осуществляется государственная регистрация ранее возникшего права собственности.
В случае если границы земельного участка не установлены, до момента их установления государственная регистрация прав не возможна в связи с отсутствием возможности определения вхождения такого земельного участка во второй и третий округ горно-санитарной охраны.
Для вынесения положительного решения по вопросу государственной регистрации ранее возникшего права собственности в отношении земельного участка необходимо наличие установленных границ у такого участка, ввиду исключения его расположения в 1-ом округе санитарной охраны городов, расположенных на территории Кавказских Минеральных Вод.
- Поговорим об упрощенной регистрации гаражей и земельных участков. Что такое гаражная амнистия?
- Гаражная амнистия — это федеральный закон (№79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»), упрощающий процедуру оформления прав собственности на гаражи и земельные участки под ними. По сути, программа позволяет гражданам перевести в законную собственность не только уже существующую постройку, но и участок, на котором она стоит.
Гаражная амнистия вступила в силу 1 сентября 2021 года и действует до 1 сентября 2026 года.
- Какие существуют условия для гаражной амнистии?
- Под гаражную амнистию подпадают:
• гаражи, построенные до 30 декабря 2004 года (включительно);
• только капитальные гаражи (с фундаментом), не являющиеся самовольными постройками (по решению суда);
• не только личные, но и кооперативные гаражи;
• гаражи, расположенные на государственной или муниципальной земле (уточнить статус земли можно на публичной кадастровой карте). Если земля под гаражом не выделена, то придётся начать с определения и фиксации границ;
• гараж не является пристройкой к частному дому или коммерческому объекту.
Чаще всего не оформлен ни гараж, ни земля под ним, поэтому рассматриваем именно этот случай. Когда сама постройка уже в законной и установленной собственности, а дело только в участке, из всего перечня документов исключаются бумаги, относящиеся непосредственно к гаражу.
- Что необходимо для оформления гаражной амнистии?
1. Запросить в ЕГРН сведения о гараже и земельном участке в виде Выписки из ЕГРН
2. Убедитесь, что земля под гаражом размежёвана. Если земля не находится в собственности и отсутствует на публичной кадастровой карте, то прежде всего её нужно размежевать.
3. Подайте заявление на утверждение схемы расположения участка. Это можно сделать в госоргане, которому принадлежит земля (в случае муниципальной собственности — муниципалитет, а в случае региональной — Росимущество).
4. Соберите документы, подтверждающие право владения гаражом. Подойдут любые бумаги: справки о выплаченных паевых взносах, документы о предоставлении земли под гараж, старые квитанции об оплате коммунальных услуг, членская книжка в кооперативе, документы о наследстве (если гараж унаследован) и т. п. Также потребуется ваш паспорт.
5. Обратитесь в муниципалитет на территории которого находится гараж, с соответствующим заявлением и документами. Перечень документов содержится в Законе Ставропольского края от 27.07.2023 № 80-кз "О перечне документов, подтверждающих соответствие земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен гараж, условиям для предоставления указанного земельного участка гражданину, использующему гараж, в собственность бесплатно". Также Росреестром подготовлена методичка, размещенная на официальном сайте Росреестра.
6. Дождитесь решения администрации. Город может как согласовать, так и отказать в регистрации гаража по целому ряду причин. Все обоснования будут в официальном ответе. Срок рассмотрения заявления обычно составляет от 10 до 30 дней.
Получите документы о праве собственности. При положительном решении документы без вашего участия передадут в Росреестр, и все права будут зарегистрированы в установленном порядке. Подтверждением станет свежая выписка из ЕГРН. Также в вашем личном кабинете на портале Госуслуг в разделе «Недвижимость» появится информация о гараже и участке. Процедура регистрации в среднем занимает 5–12 рабочих дней.
- Какие гаражи НЕ попадают под гаражную амнистию?
- «Узаконить» можно далеко не всё. Зарегистрировать не получится:
• строения, возведённые после 29 декабря 2004 года, вне зависимости от их типа;
• «ракушки» и другие условно-разборные металлические тенты;
• гаражи, построенные самовольно;
• надстроенные и переоборудованные для жилья гаражи, которые не вписываются ни в какие нормы;
• строения, уже признанные самовольно возведёнными;
• пристройки к объектам коммерции и частному жилому фонду;
• открытый и крытый паркинг в многоквартирных домах, ЖК и коммерческих объектах недвижимости.
- Для чего и кому нужна гаражная амнистия?
- Эта проблема особенно остра в крупных городах, где гаражи сносят из-за нового строительства, не считаясь с интересами владельцев. А если разбирательства доходят до судов, то те обычно встают на сторону государства или строителей, потому что юридически многих гаражей просто не существует!
До декабря 2004 года, когда был принят нынешний Градостроительный кодекс, законодательство не содержало определения гаража и никак не регламентировало деятельность гаражных кооперативов и объединений. Новый документ ввёл описания гаражей и гаражных объединений. Например, индивидуальным гаражом считается одноэтажное сооружение для хранения автомобиля и сопутствующих вещей. Есть понятие некапитального гаража без предоставления права собственности на участок земли, а также коллективного гаража, то есть здания с машино-местами, которые и сами по себе являются отдельными объектами недвижимости.
Новый закон даёт владельцам гаражей шанс закрепить юридический статус для своей недвижимости и право отстаивать эту собственность в суде, если она попадёт в сферу интересов государства или застройщиков. Кроме того, гараж можно будет официально продать, подарить, завещать и так далее. Повторюсь, что возможность оформить собственность или аренду на упрощённых условиях действует до 1 сентября 2026 года.